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2012年6月15日金曜日

今日は不動産投信の勉強をしていた

ここ数日、不動産投信の勉強をしている。

ジェイリートと言うやつだ。

だが、未だに目論見書が苦手。

まぁ、たくさん勉強したから、もう読めるようになっているかもしれないけどね。

目論見書ってどんな投信も同じような感じだなと思っていたが、法律によって定められているらしい。

最初に、ファンドの運用に対する基本的な情報が書かれ、投資対象とする資産の具体的な種類も書かれている。ここにオフィスビルに投資するのかマンションに投資するのかとかが書かれる。

また、利益の分配に関する方針も書かれる。要するに収益をどのように投資家に分配するかだ。

文章だけだとわかりにくいので、具体的にどんな資産を保有して言うのかも書かれている。

まぁ、目論見書は色々なリートの目論見書を読んでいるうちにそのうち慣れてくると思っている。

それよりも、一番不安なのは運用会社の倒産。

もちろん投資法人の倒産も怖いのだが、投資法人は役員数名しかいないから、実質、ジェイリートは運用会社がカギを握る。

よほど、レバレッジを効かせた危険な投資をしない限り、投資法人は安全そうだしね。

ただ、投資法人の中でも民事再生を受けた会社も出てきたらしいしね。

もうすこし、リスクについては調べたほうがよさそうだ。

さて、運用会社の話しの戻そう。

運用会社は倒産しても、基本できには投資家の金がすべて消えるなんてことはない。

投資法人が持っている不動産は信託銀行が管理しているからだ。

その信託銀行が倒産したらどうなるんだろう。

そのあたりのことは今読んでいる本には書いてないようだ。

ただし、いくつかの信託銀行にわけるのが普通のようだ。

だから、多少のリスク回避にはなるのかもしれない。
資産保管会社は、ファンドの資産と自己の資産を分けて管理しなければならないという。また、ファンドに損害を与えた時は損害賠償をしならないらしい。

でも、資産保管会社つまり信託銀行が倒産したら、損倍賠償もくそもないような気がするが。

ととりあえず、運用会社が倒産した場合、運用会社をかえればいいだけのことらしい。

だだ、俺の印象だと、投資法人って、運用会社の儲けのために作られた部署みたいな感じのイメージ。

だとすると、運用会社が倒産したら、投資法人のモチベーションは一気に落ちるってことなのかな。

そのあたり俺にはよくわからん。

資産保管会社には権利証とかが保管されるらしい。ということは、資産保管会社が倒産したろころで、それを別の信託銀行にうつすのは簡単ってことなのかな。

資産保管会社の倒産もそれほど不動産投資信託に多気は影響を及ぼさないってことなのだろうか。

そもそも、不動産投信で、暴騰暴落は起こることがあるのだろうか。

市場の心理で価格が変動するとはいっても、そもそもインカムゲインを期待して投資する人たちばかりの世界だから、暴騰暴落はイメージできない。

何か日本の経済に及ぼすような多き事件があったとしても、家賃収入が一気になくなるようことはあまり考えられないしね。

地震や火事の場合でも、基本的に、大きなびりは簡単には倒壊しないし、家賃がいきなり取れなくなる可能性は少ないと思う。

もちろん、修復費が高くつく可能性はあるけどね。

ただ、不動産投信って、個人より銀行とかが多く取引するイメージがある。

だとすると価格の変動の動きを読みやすいってこのなんじゃないかな。

たいていの場合、大量保有のニュースは続くからね。

みんな同じことを考えて取引している感じ。

個人の投資家とかが感情で市場価格を大きく動かすようなことがあまり起きないのかもしれない。

そもそも、個人投資家だったら、一度買って後はほったらかしの人が多いと思うしね。

だから、市場心理=銀行の心理だけ見れがもしかしたら短期で儲けることも可能なのかもしれない。

下手に、景気や金利、地価の動向、ビルの状態などを徹底的に調べないほうが、気軽に取引ができるのかな。

まぁ、俺は、この手の調査が面白そうだから、半分、趣味のような感じでいろいろ読みたいと思っているけどね。